Ley de propiedad horizontal actualizada: cambios, artículos y claves prácticas

¿Sabes cómo se regulan la convivencia y los espacios comunes en los edificios residenciales? La Ley de Propiedad Horizontal es una normativa fundamental para la convivencia en edificios residenciales y comunidades de propietarios en España. Regula la forma en la que se organiza la vida en inmuebles compartidos, especialmente aquellos divididos en viviendas privadas con elementos comunes como escaleras, ascensores, tejados o zonas ajardinadas. Esta ley, que tiene como base el artículo 396 del Código Civil y se desarrolla a través de la Ley 49/1960, establece los derechos y deberes de los propietarios, los mecanismos de toma de decisiones y el funcionamiento de los órganos de gobierno de la comunidad. 

En Hoffman Real Estate te explicamos en detalle qué regula la Ley de Propiedad Horizontal actualizada, cuáles han sido sus reformas más importantes, cómo se organiza una comunidad de vecinos y qué implicaciones tiene vivir en un edificio sometido a este régimen jurídico.  Tanto si eres propietario, administrador de fincas o estás en una casa de alquiler, conocer esta ley es esencial para evitar conflictos y promover una gestión eficiente y armónica de los bienes comunes. 

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula las relaciones entre los propietarios de pisos o locales dentro de un mismo edificio o conjunto residencial. Este régimen jurídico permite que cada unidad privativa (vivienda, local, garaje, trastero, etc.) pertenezca en exclusiva a una persona, pero que los elementos comunes sean propiedad compartida de todos los propietarios. El objetivo es coordinar el uso, mantenimiento y mejora de las zonas comunes, y al mismo tiempo respetar la autonomía de cada vecino. 

Según la definición del artículo 396 del Código Civil, se considera propiedad horizontal a aquellas edificaciones cuyos pisos o locales pueden tener aprovechamiento independiente, y que están vinculados a una copropiedad sobre los elementos comunes necesarios para su adecuado uso y disfrute. Estos elementos comunes pueden incluir portales, pasillos, fachadas, ascensores, instalaciones eléctricas, depósitos de agua, jardines y otros espacios compartidos.  

¿Cuál es el origen y evolución de la ley de propiedad horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal fue aprobada el 21 de julio de 1960 con el objetivo de dar respuesta al crecimiento urbanístico y demográfico que vivía España en ese momento. Con la proliferación de edificios plurifamiliares, era necesaria una legislación específica que facilitara la compra de casas en propiedad compartida, garantizando la buena convivencia entre vecinos. 

Desde entonces, la Ley de Propiedad Horizontal, ya actualizada, ha sido objeto de múltiples reformas, siendo las más significativas las de 1999 y 2013. La reforma de 1999 introdujo cambios importantes relacionados con la gestión de morosos, la creación de un fondo de reserva y la simplificación de los acuerdos comunitarios. Por su parte, la modificación de 2013, alineada con la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, flexibiliza las decisiones sobre obras de accesibilidad y eficiencia energética, facilitando la modernización del parque inmobiliario.  

¿Cómo se organiza una comunidad de propietarios?

La organización interna de una comunidad de propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal actualizada y por los estatutos o normas internas que pueden acordar libremente los vecinos. 

Los principales órganos de gobierno son: 

• La Junta de Propietarios: es el órgano supremo de decisión. Se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos, tomar decisiones sobre obras y reformas, nombrar cargos y tratar cualquier asunto que afecte al conjunto de la comunidad. 

• El Presidente: es el representante legal de la comunidad y su función principal es ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta. Su elección se realiza por sorteo, turno rotatorio o votación. Es un cargo obligatorio y de carácter anual, aunque puede renovarse. 

• El Administrador: puede ser un profesional externo o un vecino. Se encarga de la gestión económica, la conservación del edificio, la ejecución de acuerdos y la atención de incidencias. Debe estar colegiado si ejerce profesionalmente como administrador de fincas. 

• El Secretario: custodia la documentación oficial de la comunidad y redacta las actas de las reuniones. A veces estas funciones las desempeña la misma persona que ejerce como administrador. 

¿Cuáles son los derechos y deberes de los propietarios?

Cada vecino tiene derecho a disfrutar de su vivienda y de los elementos comunes, siempre que no cause perjuicio a los demás. Estos derechos incluyen el uso de espacios comunitarios, la participación en las decisiones de la junta de vecinos, la posibilidad de modificar su vivienda (respetando las normas legales) y el acceso a información sobre la gestión de la comunidad. 

Por otro lado, los deberes más relevantes de los propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal actualizada son: 

• Contribuir con su cuota de participación a los gastos comunes. 

• Respetar los estatutos y normas de convivencia. 

• Mantener en buen estado su inmueble y evitar daños al edificio. 

• Permitir el acceso a su vivienda en caso de reparaciones que afecten a elementos comunes. 

• Asistir o delegar en las juntas y cumplir con los acuerdos adoptados.  

Ley de propiedad horizontal actualizada: ¿cuántas veces?

Desde su aprobación, la Ley de Propiedad Horizontal ha sido actualizada en nueve ocasiones. Las más relevantes son: 

• Reforma de 1999 

Permitió agilizar el cobro de deudas comunitarias mediante un proceso monitorio. Se limitó el derecho al voto a los propietarios morosos, se reforzó la figura del presidente y se estableció el fondo de reserva obligatorio (mínimo del 10 % del presupuesto anual). 

• Reforma de 2013 

Se introdujeron medidas en la Ley de Propiedad HorizontalI para facilitar las obras de accesibilidad y rehabilitación energética, así como la obligación de ejecutar ciertas actuaciones cuando las soliciten personas con discapacidad o mayores de 70 años. Además, se amplió el periodo de afección real, de modo que el nuevo propietario responde de las deudas de la comunidad de los tres últimos años.  

¿Qué decisiones requieren mayoría o unanimidad?

Una de las cuestiones clave en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal es el sistema de votaciones en la Junta. Dependiendo del tipo de acuerdo, se exige: 

• Unanimidad: para modificar los estatutos, cambiar el uso del edificio o realizar actuaciones que alteren sustancialmente el régimen de propiedad. 

• Mayoría cualificada (tres quintos): para instalar ascensores, cambiar servicios comunes, o colocar infraestructuras energéticas o de telecomunicaciones. 

• Mayoría simple: para aprobar presupuestos, ejecutar obras menores o designar cargos. 

• Mayoría de propietarios y cuotas: para decisiones ordinarias. 

Es importante conocer estos criterios para evitar que los acuerdos sean impugnados judicialmente por defectos de forma.  

¿Qué pasa con los vecinos morosos?

La morosidad es uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal actualizada permite que la Junta de Propietarios adopte medidas contra los vecinos que no pagan sus cuotas. El procedimiento habitual consiste en enviar un requerimiento de pago. Si no se atiende, se puede iniciar un proceso monitorio, que es un procedimiento judicial rápido y eficaz para reclamar deudas. Durante este proceso, el moroso no puede votar ni impugnar acuerdos en la Junta de Propietarios. Además, en caso de vender el piso, el nuevo titular puede asumir deudas comunitarias de hasta tres años si no se verifica la situación previamente.

¿Se puede instalar un ascensor sin unanimidad?

Sí. Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal actualizada en 2013, no es necesaria la unanimidad para instalar un ascensor en un edificio. Basta con el acuerdo favorable de la mayoría de propietarios, siempre que representen al menos el 51 % de las cuotas de participación. En ciertos casos, como cuando lo solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años, la comunidad está obligada a ejecutar la obra, aunque no exista acuerdo mayoritario, siempre que el coste anual no supere 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.  

¿Qué se considera elemento común según la ley de propiedad horizontal actualizada?

Según la Ley de Propiedad Horizontal, actualizada en 2023, los elementos comunes de un edificio son todas aquellas partes que usan todos los vecinos y que son esenciales para el buen funcionamiento del inmueble.. Algunos ejemplos son: 

• Estructura del edificio. 

• Cubierta, fachada y tejado. 

• Escaleras, portales, pasillos. 

• Ascensores, instalaciones eléctricas, de agua y gas. 

• Jardines, patios, piscinas y zonas de recreo. 

• Cuartos de contadores, garajes y trasteros si son compartidos. 

Los propietarios no pueden modificar, cerrar, ocupar o utilizar en exclusiva un elemento común sin autorización de la comunidad.  

¿Qué dice la LPH sobre reformas y obras?

Teniendo en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario puede realizar obras en el interior de su vivienda siempre que no altere elementos comunes ni afecte a la estructura, seguridad o estética del edificio. Para intervenciones que afecten zonas comunes (como cerramientos de terrazas, instalación de aire acondicionado en fachada o cambios estructurales), es necesario obtener permiso previo de la comunidad. Además, la Ley obliga a todos los vecinos a contribuir económicamente a las obras necesarias para el mantenimiento del inmueble o aquellas que sean obligatorias por ley, como la instalación de rampas o ascensores.