Aktualisiertes Wohnungseigentumsgesetz: Änderungen, Artikel und praktische Schlüssel
Weißt du, wie das Zusammenleben und die Gemeinschaftsflächen in Wohngebäuden geregelt werden? Das Wohnungseigentumsgesetz ist eine grundlegende Regelung für das Zusammenleben in Wohngebäuden und Eigentümergemeinschaften in Spanien. Es regelt die Organisation des Lebens in gemeinschaftlich genutzten Immobilien, insbesondere solchen, die in private Wohneinheiten mit gemeinsamen Elementen wie Treppen, Aufzügen, Dächern oder Gartenanlagen unterteilt sind. Dieses Gesetz, das auf Artikel 396 des Zivilgesetzbuches basiert und durch das Gesetz 49/1960 geregelt wird, legt die Rechte und Pflichten der Eigentümer, die Entscheidungsmechanismen und die Funktionsweise der Verwaltungsorgane der Gemeinschaft fest.
Bei Hoffmann Real Estate erklären wir dir im Detail, was das aktualisierte Wohnungseigentumsgesetz regelt, welche wichtigen Reformen es gegeben hat, wie eine Eigentümergemeinschaft organisiert ist und welche Auswirkungen es hat, in einem Gebäude zu leben, das diesem rechtlichen Rahmen unterliegt. Egal, ob du Eigentümer, Immobilienverwalter oder Mieter bist – dieses Gesetz zu kennen ist unerlässlich, um Konflikte zu vermeiden und das gemeinsame Eigentum effizient und harmonisch zu verwalten.
Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Beziehungen zwischen den Eigentümern von Wohnungen oder Geschäftsräumen innerhalb desselben Gebäudes oder Wohnkomplexes. Dieses rechtliche System erlaubt es, dass jede Sondereigentumseinheit (Wohnung, Geschäft, Garage, Abstellraum usw.) einer einzelnen Person gehört, während die gemeinschaftlichen Elemente gemeinsames Eigentum aller Eigentümer sind. Ziel ist es, die Nutzung, Instandhaltung und Verbesserung der Gemeinschaftsbereiche zu koordinieren und gleichzeitig die Autonomie jedes Nachbarn zu respektieren.
Gemäß der Definition in Artikel 396 des Zivilgesetzbuches gilt ein Gebäude dann als Wohnungseigentum, wenn seine Wohnungen oder Geschäftsräume unabhängig genutzt werden können und mit einem Miteigentum an den gemeinschaftlichen Elementen verbunden sind, die für die ordnungsgemäße Nutzung und den Genuss erforderlich sind. Zu diesen gemeinschaftlichen Elementen zählen Eingänge, Flure, Fassaden, Aufzüge, elektrische Anlagen, Wassertanks, Gärten und andere gemeinschaftlich genutzte Bereiche.
Ursprung und entwicklung des wohnungseigentumsgesetzes
Das Wohnungseigentumsgesetz wurde am 21. Juli 1960 verabschiedet, um auf das städtische und demografische Wachstum Spaniens zu reagieren. Mit der Zunahme von Mehrfamilienhäusern war eine spezielle Gesetzgebung notwendig, die den Wohnungskauf im geteilten Eigentum erleichterte und ein gutes Zusammenleben unter Nachbarn sicherstellte.
Seitdem wurde das inzwischen aktualisierte Wohnungseigentumsgesetz mehrfach reformiert, insbesondere in den Jahren 1999 und 2013. Die Reform von 1999 brachte bedeutende Änderungen in Bezug auf die Verwaltung von säumigen Zahlern, die Schaffung eines Rücklagenfonds und die Vereinfachung von Gemeinschaftsbeschlüssen. Die Reform von 2013, im Einklang mit dem Gesetz über die Sanierung, Erneuerung und städtische Entwicklung, erleichtert Entscheidungen über Maßnahmen zur Barrierefreiheit und Energieeffizienz und fördert damit die Modernisierung des Immobilienbestands.
Wie ist eine eigentümergemeinschaft organisiert?
Die interne Organisation einer Eigentümergemeinschaft wird durch das aktualisierte Wohnungseigentumsgesetz sowie durch die von den Nachbarn frei vereinbarten Statuten oder internen Regelungen bestimmt.
Die wichtigsten Verwaltungsorgane sind:
• Die Eigentümerversammlung: Das oberste Entscheidungsorgan. Sie tritt mindestens einmal jährlich zusammen, um Budgets zu genehmigen, über Arbeiten und Reformen zu entscheiden, Ämter zu besetzen und über alle gemeinschaftsrelevanten Angelegenheiten zu beraten.
• Der Präsident: Der gesetzliche Vertreter der Gemeinschaft, dessen Hauptaufgabe die Umsetzung der von der Versammlung beschlossenen Maßnahmen ist. Er wird per Los, Rotationsprinzip oder Abstimmung gewählt. Das Amt ist verpflichtend und auf ein Jahr angelegt, kann aber verlängert werden.
• Der Verwalter: Ein externer Profi oder ein Nachbar. Zuständig für die wirtschaftliche Verwaltung, den Gebäudeerhalt, die Umsetzung von Beschlüssen und die Bearbeitung von Vorfällen. Muss beruflich registriert sein, wenn er als Immobilienverwalter tätig ist.
• Der Sekretär: Verwaltet die offiziellen Dokumente der Gemeinschaft und protokolliert die Sitzungen. Diese Aufgaben können auch vom Verwalter übernommen werden.
Rechte und Pflichten der Eigentümer
Jeder Nachbar hat das Recht, seine Wohnung und die gemeinschaftlichen Bereiche zu nutzen, solange er keine anderen beeinträchtigt. Diese Rechte umfassen die Nutzung von Gemeinschaftsflächen, die Mitbestimmung in der Eigentümerversammlung, die Möglichkeit, die Wohnung (unter Einhaltung gesetzlicher Vorgaben) zu verändern, und den Zugang zu Informationen über die Verwaltung der Gemeinschaft.
• Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten entsprechend ihrer Beteiligungsquote.
• Einhaltung der Statuten und Regeln des Zusammenlebens.
• Instandhaltung der eigenen Immobilie und Vermeidung von Schäden am Gebäude.
• Zugang zur eigenen Wohnung im Reparaturfall an gemeinschaftlichen Elementen zu gewähren.
• Teilnahme oder Vertretung bei Versammlungen und Umsetzung der gefassten Beschlüsse.
Wie oft wurde das wohnungseigentumsgesetz aktualisiert?
Seit seiner Verabschiedung wurde das Wohnungseigentumsgesetz neunmal aktualisiert. Die wichtigsten Reformen sind:
• Reform von 1999: Erleichterung der Geltendmachung von Gemeinschaftsschulden über ein Mahnverfahren. Stimmrechtsentzug bei säumigen Eigentümern, Stärkung der Rolle des Präsidenten und Einführung eines verpflichtenden Rücklagenfonds (mindestens 10 % des Jahresbudgets).
• Reform von 2013: Maßnahmen zur Förderung von Barrierefreiheit und energetischer Sanierung, Verpflichtung zur Durchführung bestimmter Maßnahmen bei Antrag durch Personen mit Behinderung oder über 70 Jahren. Ausweitung der Haftung des neuen Eigentümers auf Gemeinschaftsschulden der letzten drei Jahre.
Welche Beschlüsse erfordern mehrheit oder einstimmigkeit?
Ein zentraler Punkt der Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes ist das Abstimmungssystem in der Versammlung. Je nach Art der Entscheidung wird gefordert:
• Einstimmigkeit: Änderung der Statuten, Nutzungsänderung des Gebäudes oder grundlegende Veränderungen am Eigentumsverhältnis.
• Qualifizierte Mehrheit (drei Fünftel): Einbau von Aufzügen, Änderungen an gemeinschaftlichen Diensten oder Installation von Energie- und Telekommunikationsanlagen.
• Einfache Mehrheit: Genehmigung von Budgets, kleinere Arbeiten, Ämterbesetzung.
• Mehrheit der Eigentümer und Anteile: Für gewöhnliche Entscheidungen.
Diese Kriterien zu kennen ist wichtig, um rechtliche Anfechtungen wegen Formfehlern zu vermeiden.
Was passiert mit säumigen eigentümern?
Zahlungsverzug ist eines der häufigsten Probleme in Eigentümergemeinschaften. Das aktualisierte Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht der Eigentümerversammlung, Maßnahmen gegen säumige Zahler zu ergreifen. Das Standardverfahren besteht in einer Zahlungsaufforderung. Erfolgt keine Zahlung, kann ein Mahnverfahren eingeleitet werden – ein schnelles und effizientes Gerichtsverfahren zur Schuldeneintreibung. Während dieses Prozesses darf der säumige Eigentümer weder abstimmen noch Beschlüsse anfechten. Beim Verkauf der Wohnung kann der neue Eigentümer für Schulden der letzten drei Jahre haften, falls keine vorherige Prüfung erfolgte.
Kann ein aufzug ohne einstimmigkeit eingebaut werden?
Ja. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2013 ist für den Einbau eines Aufzugs keine Einstimmigkeit mehr erforderlich. Es reicht die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, die mindestens 51 % der Beteiligungsquoten vertreten. In bestimmten Fällen, etwa bei Antrag durch eine behinderte Person oder jemanden über 70 Jahre, ist die Gemeinschaft zur Umsetzung verpflichtet, selbst ohne Mehrheitsbeschluss – solange die Jahreskosten 12 Monatsbeiträge nicht übersteigen.
Was gilt laut wohnungseigentumsgesetz als gemeinschaftliches element?
Laut dem im Jahr 2023 aktualisierten Wohnungseigentumsgesetz gelten alle Bereiche, die von allen Nachbarn genutzt werden und für die Funktionalität des Gebäudes notwendig sind, als gemeinschaftliche Elemente. Dazu gehören:
• Gebäudestruktur
• Dach, Fassade und Bedachung
• Treppen, Eingänge, Flure
• Aufzüge, Elektro-, Wasser- und Gasinstallationen
• Gärten, Innenhöfe, Pools und Freizeitanlagen
• Zählerräume, Garagen und Abstellräume, wenn sie gemeinsam genutzt werden
Eigentümer dürfen gemeinschaftliche Elemente nicht ohne Genehmigung verändern, abschließen oder exklusiv nutzen.
Was sagt das WEG zu umbauten und Bauarbeiten?
Gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz darf jeder Eigentümer in seiner Wohnung Umbauten durchführen, solange keine gemeinschaftlichen Elemente, die Struktur, Sicherheit oder das Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt werden. Für Eingriffe in gemeinschaftliche Bereiche (z. B. Balkonverglasungen, Klimaanlagen an der Fassade oder strukturelle Änderungen) ist eine vorherige Genehmigung der Gemeinschaft erforderlich. Zudem sind alle Eigentümer verpflichtet, sich finanziell an notwendigen Instandhaltungsarbeiten oder gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen – wie Einbau von Rampen oder Aufzügen – zu beteiligen.
Wie ist die Tierhaltung geregelt?
Das Wohnungseigentumsgesetz verbietet nicht die Haltung von Haustieren in Wohnungen, solange diese keine Belästigungen für andere Nachbarn verursachen. Die Statuten können Einschränkungen enthalten, dürfen jedoch keine gesetzlich anerkannten Grundrechte verletzen.Verursacht ein Tier Lärm, Schmutz oder Gesundheitsrisiken, kann die Gemeinschaft rechtliche Maßnahmen ergreifen.
Die bedeutung der kenntnis des wohnungseigentumsgesetzes
Das Wohnungseigentumsgesetz in Spanien ist die gesetzliche Grundlage, die das Gleichgewicht zwischen den individuellen Eigentümerrechten und der kollektiven Verwaltung gemeinschaftlicher Bereiche sichert. Eine korrekte Anwendung ist entscheidend für ein harmonisches, transparentes und gerechtes Zusammenleben in der Gemeinschaft. Wenn du Eigentümer einer Wohnung, eines Geschäfts oder eines Stellplatzes in einem Gebäude bist, das diesem Gesetz unterliegt, hilft dir das Wissen über deine Rechte und Pflichten laut Gesetz 49/1960, fundierte Entscheidungen zu treffen, Konflikte zu vermeiden und aktiv am Gemeinschaftsleben teilzunehmen.
Bei Hoffmann Real Estate, deiner Immobilienagentur, helfen wir dir nicht nur, eine Immobilie zu finden, sondern ein Zuhause zum Wohlfühlen. Das Wohnungseigentumsgesetz zu kennen bedeutet besseres Zusammenleben und Schutz deines Eigentums. Wir begleiten dich auf jedem Schritt.
